免許の要件等

　免許の申請はだれでも自由にすることができますが、業法に規定する要件に適合しなければ免許されないことになっています。
　なお、3から5に示す基準は大まかな目安です。個々の判断は免許申請書の審査やその実態を調査して行われることとなります。

1　免許の基準

　免許申請者が下表の欠格要件のいずれかに該当するときは、免許されません。令和元年9月14日現在

欠格要件（業法第5条第1項の概要）
(1)-1	免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合
(1)-2	申請前5年以内に次のいずれかに該当した者 免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者（その者が法人である場合は、その法人の役員であった者(※1)を含む。） aのいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後､相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者（その者が法人である場合は、その法人の役員であった者(※1)を含む。） bの聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者(※1) 禁錮以上の刑に処せられ、刑の執行を終わり、刑の執行を受けることがなくなった者 業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、または刑法(傷害、脅迫等)、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し罰金刑に処せられ、刑の執行を終わり、刑の執行を受けることがなくなった者 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員であった者（以下この表において「暴力団員等」という。） 宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
(1)-3	破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
(1)-4	宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
(1)-5	申請者の法定代理人（※2）、役員(※3)または政令使用人が(2)、(3)または(4)に該当する場合
(1)-6	申請前5年以内における暴力団員等がその事業活動を支配する者
(1)-7	事務所に専任の宅地建物取引士が設置されていない者
(1)-8	心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの

(※1)役員であった者＝免許取消処分の聴聞の公示の日前60日以内に役員(※3)であった者
(※2)法定代理人＝営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の親権者または後見人
(※3)役員＝業務を執行する社員、取締役,執行役またはこれらに準ずる者（法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含みます。相談役、顧問、その他いかなる名称を有するかを問いません。

2　免許申請者

　免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「法人の登記事項証明書（履歴事項全部証明書）」の事業目的欄に宅地建物取引業を営む旨登記されていることが必要です。
　また、申請者の商号または名称が次のようなものである場合は、免許を受けられないので注意してください。

• 法令上、その名称の使用が禁止されているもの
• 地方公共団体、公的機関の名称と紛らわしいもの
• 指定流通機構と紛らわしいもの
• 算用数字、変体がな、図形または符号等で判読しにくいもの

3　事務所

（1）事務所の範囲

1. 本店または支店として商業登記されたもの（商人以外の者である場合は、主たる事務所または従たる事務所）
2. aのほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所

　（注意）

• 本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅地建物取引業を行っていれば、本店も「事務所」となります。この場合、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。本店であるからには、具体の宅地建物取引業を行わなくても、支店で行う宅地建物取引業について、何らかの中枢管理的な統轄機能を果たしているからです。
• 支店の登記があっても当該支店において宅地建物取引業を行わない場合は「事務所」として扱われません。
  ※営業しないことの誓約書 [Wordファイル／28KB]の添付が必要。
• 「支店」については、会社法の規定により商業登記しなければならないこととなっていますので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行ってください。商業登記を行わない場合は、その他の名称（○○営業所、○○店等）を用いて申請することとなります。

（2）事務所要件に係る証明書類について

ア　事務所の写真

　（申請書受理日前3か月以内に撮影したもの）
　次の事項に留意したものを添付する必要があります。

1. 事務所の外部を写したもの（全景が分かるもの）で事務所の案内板および事務所の入口部分が写っているもの
2. 事務所がビル内に所在する場合、建物の入口またはエレベーターホール等の事務所のテナント案内板、業者票の掲示ならびに事務所の入口を写したもの
3. 事務所内部（数室にわたる場合は中枢部）の執務、接客スペース等の状況が確認できるもの
   ※基本的には、事務所内部の四方向（東西南北）の写真（部屋のなかの報酬額表の掲示がわかるように）を撮影し、添付してください。
   ※ブラインド・カーテン等は開けた状態で写真を撮影してください。
4. 業者票および報酬額表の写真は、それぞれ掲示されているところが分かる程度に遠くから撮影したものと、内容が判読できる程度に全体を写したもの
   ※業者票については、「この場所に置かれている専任の宅地建物取引士の氏名」欄に記載した専任の宅地建物取引士の氏名と申請書の専任の宅地建物取引士の氏名とが一致していなければなりません。また、その他の記載事項についても、申請内容と一致している必要があります。
   ※新規免許申請の場合、この写真は添付する必要がありませんが、個人事業者が法人成りして新規免許申請する場合、法人が個人成りして新規免許申請する場合、免許換え申請の場合は添付します。

イ　事務所付近の地図

　地図は、事務所の所在地を明記したもので、最寄りの交通機関、公共・公益施設等目印となるものの位置・方位等を明示した最新の概略図を添付する必要があります。

ウ　事務所の形態

　物理的にも社会通念上も、独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。

1. 同一フロアーに他の法人等と同居する場合、間仕切りで区分けする等、消費者が明確に区別できることが必要です。
   なお、間仕切りにより区分けする場合には、間仕切りの固定と他の法人等の事務所が見えない程度の高さ（概ね180cm以上）にすることが必要です。
2. 住宅を事務所として使用する場合は、住居の出入口以外の事務所専用の出入口を設けていることが原則となります。ただし、専用の出入口を設けられない場合でも、以下の条件を満たしている場合には、当分の間事務所として認めています。
   • 住宅の出入口から居住部分を通らずに出入りできる。
   • 内部が事務所としての形態を整えており、事務所としてのみ使用している。
   • 事務所が独立した部屋になっている（住人が住宅内の移動の際に通ることになる部屋の場合は不可）。
3. 区分所有建物などの一室を事務所とする場合には、管理規約上事務所としての使用が認められており、かつ、2)と同様の要件を満たしている必要があります。
4. 仮設の建築物(テント張り、移動の容易な施設等）は、原則として事務所として認められません。
5. 事務所には、机、いす、固定電話（携帯電話は不可）など業務を行ううえで必要な備品を備えてください。

事務所の形態の例については、こちら（pdfファイル:101KB）をご覧下さい。

4　専任の宅地建物取引士

（1）専任の宅地建物取引士の数

　宅地建物取引業者は、事務所ごとに一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。これに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等がこれに抵触するに至ったときは、2週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。
事務所：業務に従事する者5人に1人以上の数
案内所等：1人以上

（2）専任の宅地建物取引士の専任性について

ア　専任性認定の要件

1. 当該事務所に常勤しているかどうか（常勤性）
2. 宅地建物取引業に専ら従事する状態にあるかどうか（専従性）

イ　専任の宅地建物取引士が他の職業を兼務する場合

　基本的には、宅地建物取引業以外の業務に従事し、または申請者以外の法人等の職を兼務する場合であっても、宅地建物取引士として顧客の依頼などに常に対応できるかどうかが専任性の判断の基準となります。
　下表は専任性について整理したものですが、個々の専任性の判断は実態を踏まえ行われることとなります。

兼務する職業等			専任性	備考
同一法人	建築士事務所の管理建築士		●	自営業同居の場合も同様。
	建設業法上の専任の技術者
	宅建業以外の業種との兼務
自営業同居	行政書士 司法書士 土地家屋調査士		○	「同居」とは、原則として同一建物内であることとし、その他、例えば、兼務先が道路を隔てて存在する場合等は、「別居」として扱われます。
	小売業・飲食業		×
自営業別居	行政書士 司法書士 土地家屋調査士		×
	小売業・飲食業
その他	学生		×	夜間部の学生の場合は、○
	市町村会議員 都道府県会議員 国会議員		△
	他法人	代表者	▲
		役員	▲	常勤の役員の場合は、×
		使用人	×

○：専任性が認められます。
●：兼務する場所が宅建業の事務所と同一である場合にのみ専任性が認められます。
△：議会活動による拘束時間の長短等によって個別に判断されます。
▲：非常勤であることが明らかである場合にのみ専任性が認められます。
×：勤務形態にかかわらず専任性は認められません。

ウ　専任性の証明書類

　専任性の確認のために、下記1)〜3)の書類を求められることがあります。

1. 兼務する法人が発行する非常勤証明書（上表の▲の場合には添付必須）
   非常勤証明書 [Wordファイル／28KB]
2. 当該事務所に常勤していることが確認できる書類（タイムカード・出勤簿等）
3. 専任の宅地建物取引士の雇用状態が確認できる書類（健康保険被保険者証等）

エ　監査役について

　監査役は従業者になることも、専任の宅地建物取引士に就任することもできません。

オ　みなし専取について

　宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。））が宅地建物取引士であるときはその者が、自ら、主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなされます（専任の宅地建物取引士の就任の届出等が必要になります。）。

5　政令使用人

（1）政令使用人の位置づけ

　政令使用人は、「宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人」とされています（通常は、支店長などが該当します。）。契約締結権限を有する代表取締役等が常勤する場合は政令使用人を設置する必要はありませんが、代表取締役等が常勤しない場合や、本店以外の事務所には設置する必要があります。
　政令使用人は従事する事務所に常勤することが必要です。

（2）政令使用人設置の要否

事務所の体制		設置の要否
主たる事務所 （本店）	申請者である代表取締役が常勤する	×
	申請者である代表取締役が常勤しない	○
	申請者である代表取締役が他法人の代表取締役を兼務する	△
	申請者である代表取締役が他法人の役員を兼務する	△
従たる事務所 （支店）	申請者である代表取締役が常勤する	×
	申請者以外の代表取締役が常勤する	×
	専任の宅地建物取引士のみが常勤する	○

○：政令使用人を設置する必要があります。
△：他の法人における勤務状況により判断されます。
×：設置する必要はありません。